Сделки с недвижимостью

Во-первых, сделка с недвижимостью – это юридический процесс передачи права собственности на недвижимость от одной стороны к другой. Обычно под этим подразумевается совокупность административно-правовых действий, предпринимаемых для того, чтобы сделка купли-продажи недвижимости имела юридическую силу, и которые, как правило, осуществляются юрисконсультами по передаче прав собственности или другими лицензированными специалистами по передаче прав собственности. Тем не менее, домовладельцы по закону могут самостоятельно проводить процедуру передачи прав собственности, но этот процесс может быть сложным и длительным.

Перед началом работы по юридическому сопровождению, согласно Положению о противодействии отмыванию средств, финансированию терроризма и переводу средств (информация о плательщике) 2017 года, юрист обязан провести необходимую проверку своего клиента, осуществляющего юридическое сопровождение. Поскольку отмывание денег через собственность признано серьезной проблемой, особенно в Лондоне, юристы обязаны

• Идентифицировать и проверить личность своего клиента;
• Идентифицировать и принимать разумные меры для проверки любых бенефициарных владельцев своего клиента;
• Получить информацию о цели деловых отношений клиента с ними.

Юристы обязаны знать своих клиентов, проверяя подлинность их документов, удостоверяющих личность, понимать цель и риск сделки, а также убедиться в том, что источник средств клиента для сделки является действительным. Если юристы почувствуют несоответствия с заявлениями клиента и заподозрят, что имеет место преступление, связанное с отмыванием денег, они обязаны сообщить об этом в Национальное агентство по борьбе с преступностью в виде отчета о подозрительной деятельности (SAR).

Для получения дополнительной информации о требованиях по соблюдению законодательства в Великобритании, пожалуйста, перейдите по ссылке.

После удовлетворительного завершения проверки на соответствие требованиям, юристы могут приступать к передаче права собственности, включая, но не ограничиваясь этим, поиск имущества, отчет о праве собственности, завершение и обмен и регистрацию права собственности.

В среднем процесс передачи прав занимает от 8 до 12 недель и включает в себя несколько этапов – от получения инструкции до завершения сделки. Ниже приведено простое руководство по тому, как обычно происходит процесс передачи прав собственности:

Этап 1: Начало процесса передачи недвижимости

Процесс сопровождения начинается с момента принятия предложения клиента о купле-продаже недвижимости. Наша роль как поставщика услуг заключается в том, чтобы связаться с юристом продавца для получения пакета договоров.

Этап 2: Подготовка документов и поиски

На этом этапе наша команда проводит тщательные поиски в органах местного самоуправления, такие как поиск в местной власти, поиск в системе водоснабжения и канализации, экологический поиск и тому подобное. Это критически важный шаг для выявления потенциальных проблем, которые могут повлиять на права или обязанности клиента в отношении недвижимости.

Этап 3: Анализ и переговоры

Получив пакет договоров и результаты поиска, мы тщательно анализируем эти документы и сообщаем клиенту обо всех существенных находках. Затем мы помогаем обсудить и установить приемлемую дату завершения сделки, согласовывая ее от имени клиента с продавцом.

Этап 4: Переходим к обмену контрактами

После того, как клиент пересмотрит контракт и будет готов к дальнейшим действиям, мы сообщаем юрисконсульту продавца о намерении клиента продолжить обмен контрактами. Роль клиента на этом этапе заключается в том, чтобы перечислить согласованный депозит нашей фирме.

Этап 5: Обмен контрактами

На этом этапе происходит обмен подписанными контрактами между продавцом и клиентом и выплата задатка.

От обмена к завершению

Этап 1:

Приближаясь к окончанию, мы готовим заявление о завершении и проводим приоритетные поиски, рекомендуя клиенту организовать страхование здания.

Этап 2: Завершение передачи собственности

Мы готовим акт передачи собственности, который клиент должен просмотреть, подписать и вернуть.

Этап 3: Завершение формальностей по передаче прав собственности

Подписанный акт передачи отправляется юристу продавца, что является важным шагом на пути к завершению процесса передачи.

Этап 4: Мероприятия в день завершения сделки

В день завершения сделки мы решаем последние вопросы, включая передачу оставшейся суммы за объект недвижимости агенту продавца.

Этап 5: Процедуры после завершения

После завершения, в наши обязанности входит подача акта передачи и соответствующих документов в Гербовую палату и Земельный кадастр для регистрации права собственности клиента.

Этап 6: Завершение процесса оформления сделки

После завершения всех регистрационных действий мы получаем и передаем клиенту документы на право собственности.

Устранение потенциальных задержек

В процессе оформления сделок могут возникать задержки, связанные с получением разрешений на строительство, проблемами с результатами поиска или любыми другими потенциальными спорами. Опытные юристы нашей фирмы умеют преодолевать эти трудности, не отвлекая клиента от запланированного курса. Мы понимаем, что каждая сделка с недвижимостью является уникальной, и это особенно очевидно при сравнении операций с недвижимостью, находящейся в собственности или в аренде, жилой и коммерческой недвижимостью.

Свободная собственность против арендной собственности

Недвижимость продается либо как свободная собственность, либо как арендная собственность.

Свободная собственность – это наиболее полная форма владения недвижимостью, поскольку при покупке свободной собственности она включает в себя право собственности на здание и землю, на которой оно расположено, на неопределенный срок. Сделки с ней обычно сопряжены с меньшими сложностями, чем с арендой, благодаря следующим ключевым аспектам:

• Более простой процесс: при отсутствии условий аренды, которые необходимо учитывать, процесс передачи прав собственности становится более простым;
• Отсутствие земельной ренты или платы за обслуживание: в отличие от арендованной недвижимости, владельцы свободной собственности не платят земельную ренту или плату за обслуживание;
• Полный контроль: владельцы имеют большую свободу действий в отношении своей собственности, при условии соблюдения правовых норм и правил планирования.

Аренда подразумевает владение недвижимостью в течение определенного срока, но не землей, на которой она стоит, и поэтому может быть более сложной из-за дополнительных соображений, связанных с арендой. Этот тип недвижимости распространен в многоквартирных домах и других зданиях совместного пользования.

• Сроки аренды: продолжительность, условия и ограничения договора аренды играют важную роль в процессе передачи недвижимости. Обычно срок аренды составляет от 99 до 125 лет, но может достигать и 999 лет;
• Наземная аренда и плата за обслуживание: арендаторы часто платят эти платежи за обслуживание и использование здания;
• Ограниченный контроль: арендаторы имеют ограниченный контроль над своей собственностью, так как они должны придерживаться условий и ограничений, изложенных в договоре аренды, и часто нуждаются в разрешении владельца на значительные перепланировки или изменения.

Несмотря на то что основные шаги по передаче прав собственности схожи как для недвижимости, находящейся в свободной, так и в арендной собственности, сделки с арендой часто требуют дополнительных проверок. К ним относятся тщательное изучение условий аренды, проверка платежей за обслуживание и земельной ренты, а также понимание любых ограничений или заветов в договоре аренды.

При передаче прав на недвижимость, находящуюся в свободной собственности, основное внимание уделяется титулу собственности, вопросам межевания и разрешениям на планирование. Отсутствие договора аренды упрощает процесс, но должная тщательность все равно необходима для обеспечения чистоты титула и решения любых потенциальных проблем с самой недвижимостью.

Разница между жилым и коммерческим заключением сделок

Хотя жилая и коммерческая продажа имеют некоторые общие черты, они также имеют несколько существенных различий. Жилая недвижимость, поскольку она в основном имеет дело со стандартными типами недвижимости и идет относительно предсказуемым путем, часто является более простым процессом, включающим покупку и продажу жилья.

В противоположность этому, передача коммерческой недвижимости часто влечет за собой более сложную юридическую работу из-за специфики коммерческой недвижимости и сделок. Сюда входят такие моменты, как коммерческая аренда, получение разрешений на планировку для коммерческого использования, а также более детальная юридическая проверка для оценки пригодности объекта для конкретных бизнес-целей. Отчасти это также связано с тем, что коммерческая недвижимость часто занята арендаторами, и права этих арендаторов также должны быть учтены как продавцом, так и покупателем. Кроме того, финансовые аспекты коммерческого перевода могут быть более сложными, часто связанными с большими суммами и более сложными финансовыми механизмами.

К распространенным случаям коммерческой транспортировки относятся, в частности, следующие

• Объекты розничной торговли;
• Рестораны и бары;
• Офисы и склады;
• Промышленные объекты;
• Земельные участки под застройку.

Расходы на передачу права собственности

Стоимость передачи варьируется в каждом конкретном случае, поскольку зависит от стоимости имущества, о котором идет речь, и от того, насколько сложной является транзакция. Самой большой статьей расходов обычно являются сопутствующие юридические расходы, которые обычно составляют от 0,5% до 1,25% от стоимости сделки.

В дополнение к судебным издержкам, также будут осуществлены сопутствующие выплаты, которые включают, но не ограничиваются следующими:

• Плата за земельный кадастр;
• Поиски недвижимости;
• Земельный налог на гербовый сбор.

Sterling Law

Процесс покупки или продажи недвижимости может быть сложным и длительным, и в любой момент в ходе сделки могут возникнуть различные вопросы. Кроме того, необходимо подготовить несколько юридических документов, включая различные финансовые соглашения. В связи с рисками и сложностями, присущими этим сделкам, консультация с нашими квалифицированными профессионалами по сопровождению сделок в Sterling Law, расположенной в Лондоне, будет мудрым решением, если вы заинтересованы в покупке недвижимости в Великобритании.