Угоди з нерухомістю

По-перше, угода з нерухомістю – це юридичний процес передачі права власності на нерухомість від однієї сторони до іншої. Зазвичай під цим мається на увазі сукупність адміністративно-правових дій, що вживаються для того, щоб угода купівлі-продажу нерухомості мала юридичну силу, і які, як правило, здійснюються юрисконсультами з передачі прав власності або іншими ліцензованими фахівцями з передачі прав власності. Проте, домовласники за законом можуть самостійно проводити процедуру передачі прав власності, але цей процес може бути складним і тривалим.

Перед початком роботи з юридичного супроводу, згідно з Положенням про протидію відмиванню коштів, фінансуванню тероризму та переказу коштів (інформація про платника) 2017 року, юрист зобов’язаний провести необхідну перевірку свого клієнта, який здійснює юридичний супровід. Оскільки відмивання грошей через власність визнано серйозною проблемою, особливо в Лондоні, юристи зобов’язані

• Ідентифікувати та перевірити особу свого клієнта;
• Ідентифікувати та вживати розумних заходів для перевірки будь-яких бенефіціарних власників свого клієнта;
• Отримати інформацію про мету ділових відносин клієнта з ними.

Юристи зобов’язані знати своїх клієнтів, перевіряючи справжність їхніх документів, що засвідчують особу, розуміти мету і ризик угоди, а також переконатися в тому, що джерело коштів клієнта для угоди є дійсним. Якщо юристи відчують невідповідності із заявами клієнта і запідозрять, що має місце злочин, пов’язаний з відмиванням грошей, вони зобов’язані повідомити про це Національне агентство з боротьби зі злочинністю у вигляді звіту про підозрілу діяльність (SAR).

Для отримання додаткової інформації про вимоги щодо дотримання законодавства у Великій Британії, будь ласка, перейдіть за посиланням.

Після задовільного завершення перевірки на відповідність вимогам, юристи можуть приступати до передачі права власності, включаючи, але не обмежуючись цим, пошук майна, звіт про право власності, завершення та обмін і реєстрацію права власності.

У середньому процес передання прав займає від 8 до 12 тижнів і включає в себе кілька етапів – від отримання інструкції до завершення угоди. Нижче наведено просту інструкцію щодо того, як зазвичай відбувається процес передання прав власності:

Етап 1: Початок процесу передачі нерухомості

Процес супроводу починається з моменту прийняття пропозиції клієнта щодо купівлі-продажу нерухомості. Наша роль як постачальника послуг полягає в тому, щоб зв’язатися з юристом продавця для отримання пакету договорів.

Етап 2: Підготовка документів та пошуки

На цьому етапі наша команда проводить ретельні пошуки в органах місцевого самоврядування, такі як пошук в місцевій владі, пошук в системі водопостачання та каналізації, екологічний пошук, тощо. Це критично важливий крок для виявлення потенційних проблем, які можуть вплинути на права або обов’язки клієнта щодо нерухомості.

Етап 3: Аналіз і переговори

Отримавши пакет договорів і результати пошуку, ми ретельно аналізуємо ці документи і повідомляємо клієнту про всі суттєві знахідки. Потім ми допомагаємо обговорити і встановити прийнятну дату завершення угоди, погоджуючи її від імені клієнта з продавцем.

Етап 4: Переходимо до обміну контрактами

Після того, як клієнт перегляне контракт і буде готовий до подальших дій, ми повідомляємо юрисконсульта продавця про намір клієнта продовжити обмін контрактами. Роль клієнта на цьому етапі полягає в тому, щоб перерахувати узгоджений депозит нашій фірмі.

Етап 5: Обмін контрактами

На цьому етапі відбувається обмін підписаними контрактами між продавцем і клієнтом і виплата завдатку.

Від обміну до завершення

Етап 1:

Наближаючись до закынчення, ми готуємо заяву про завершення та проводимо пріоритетні пошуки, рекомендуючи клієнту організувати страхування будівлі.

Етап 2: Завершення передачі майна

Ми готуємо акт приймання-передачі майна, який клієнт повинен перевірити, підписати та повернути.

Етап 3: Завершення формальностей з передачі

Підписаний передавальний акт надсилається юрисконсульту продавця, що є важливим кроком на шляху до завершення процесу передачі.

Етап 4: Заходи в день завершення угоди

У день завершення угоди ми вирішуємо останні питання, включно з передачею суми, що залишилася за об’єкт нерухомості, агенту продавця.

Етап 5: Процедури після завершення

Після завершення, в наші обов’язки входить подача акту передачі та відповідних документів до Гербової палати та Земельного кадастру для реєстрації права власності клієнта.

Етап 6: Завершення процесу оформлення угоди

Після завершення всіх реєстраційних дій ми отримуємо і передаємо клієнту документи на право власності.

Усунення потенційних затримок

У процесі оформлення угод можуть виникати затримки, пов’язані з отриманням дозволів на будівництво, проблемами з результатами пошуку або будь-якими іншими потенційними спорами. Досвідчені юристи нашої фірми вміють долати ці труднощі, не відволікаючи клієнта від запланованого курсу. Ми розуміємо, що кожна угода з нерухомістю є унікальною, і це особливо очевидно при порівнянні операцій з нерухомістю, що перебуває у власності або в оренді, житловою та комерційною нерухомістю.

Вільна власність проти орендної власності

Нерухомість продається або як вільна власність, або як орендна власність.

Вільна власність – це найбільш повна форма володіння нерухомістю, оскільки під час купівлі вільної власності вона містить право власності на будівлю і землю, на якій вона розташована, на невизначений термін. Угоди з нею зазвичай пов’язані з меншими складнощами, ніж з орендою, завдяки таким ключовим аспектам:

• Простіший процес: за відсутності умов оренди, які необхідно враховувати, процес передачі прав власності стає простішим;
• Відсутність земельної ренти або плати за обслуговування: на відміну від орендованої нерухомості, власники вільної власності не платять земельну ренту або плату за обслуговування;
• Повний контроль: власники мають більшу свободу дій щодо своєї власності, за умови дотримання правових норм і правил планування.

Оренда передбачає володіння нерухомістю протягом певного терміну, але не землею, на якій вона стоїть, і тому може бути складнішою через додаткові міркування, пов’язані з орендою. Цей тип нерухомості поширений у багатоквартирних будинках та інших будівлях спільного користування.

• Строки оренди: тривалість, умови та обмеження договору оренди відіграють важливу роль у процесі передачі нерухомості. Зазвичай термін оренди становить від 99 до 125 років, але може досягати і 999 років;
• Наземна оренда і плата за обслуговування: орендарі часто платять ці платежі за обслуговування і використання будівлі;
• Обмежений контроль: орендарі мають обмежений контроль над своєю власністю, тому що вони повинні дотримуватися умов і обмежень, викладених у договорі оренди, і часто потребують дозволу власника на значні перепланування або зміни.

Незважаючи на те що основні кроки з передачі прав власності схожі як для нерухомості, що перебуває у вільній, так і в орендній власності, угоди з орендою часто вимагають додаткових перевірок. До них відносяться ретельне вивчення умов оренди, перевірка платежів за обслуговування і земельної ренти, а також розуміння будь-яких обмежень або заповітів у договорі оренди.

Під час передачі прав на нерухомість, що перебуває у вільній власності, основна увага приділяється титулу власності, питанням межування та дозволам на планування. Відсутність договору оренди спрощує процес, але належна ретельність все одно необхідна для забезпечення чистоти титулу та вирішення будь-яких потенційних проблем із самою нерухомістю.

Різниця між житловим і комерційним укладанням угод

Хоча житловий і комерційний продаж мають певні спільні риси, вони мають і кілька суттєвих відмінностей. Житлова нерухомість, оскільки вона переважно має справу зі стандартними типами нерухомості і йде відносно передбачуваним шляхом, часто є більш простим процесом, що включає в себе купівлю та продаж житла.

На противагу цьому, передача комерційної нерухомості часто тягне за собою більш складну юридичну роботу через специфіку комерційної нерухомості та угод. Сюди входять такі моменти, як комерційна оренда, отримання дозволів на планування для комерційного використання, а також більш детальна юридична перевірка для оцінки придатності об’єкта для конкретних бізнес-цілей. Частково це також пов’язано з тим, що комерційна нерухомість часто зайнята орендарями, і права цих орендарів також повинні бути враховані як продавцем, так і покупцем. Крім того, фінансові аспекти комерційного трансферу можуть бути більш складними, часто пов’язаними з великими сумами і більш складними фінансовими механізмами.

До поширених випадків комерційного транспортування належать, зокрема, такі

• Об’єкти роздрібної торгівлі;
• Ресторани та бари;
• Офіси та склади;
• Промислові об’єкти;
• Земельні ділянки під забудову.

Витрати на передачу права власності

Вартість передачі варіюється в кожному конкретному випадку, оскільки залежить від вартості майна, про яке йде мова, і від того, наскільки складною є транзакція. Найбільшою статтею витрат зазвичай є супутні юридичні витрати, які зазвичай становлять від 0,5% до 1,25% від вартості угоди.

На додаток до судових витрат, також будуть здійснені супутні виплати, які включають, але не обмежуються наступними:

• Плата за земельний кадастр;
• Пошуки нерухомості;
• Земельний податок на гербовий збір.

Sterling Law

Процес купівлі або продажу нерухомості може бути складним і тривалим, і в будь-який момент під час угоди можуть виникнути різні питання. Крім того, необхідно підготувати кілька юридичних документів, включаючи різні фінансові угоди. У зв’язку з ризиками і складнощами, притаманними цим угодам, консультація з нашими кваліфікованими професіоналами із супроводу угод у Sterling Law, розташованій у Лондоні, буде мудрим рішенням, якщо ви зацікавлені в купівлі нерухомості у Великій Британії.